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申慱代理网登入:灼见 | 取消商品房预售制是大势所趋,若实行90%房企将倒闭

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[摘要]商品房取消预售制是房地产市场走向成熟的标志,中国房地产经历几十年的快速发展,整体上已经告别了短缺,进入平缓发展期。从大方向讲,预售制度应该逐步退出历史舞台。

腾讯财经《灼见》特约作者 董晴 (资深房地产研究专家、畅销书作者)

早在两千多年前,古希腊的阿基米德曾经说过:给我一个支点,我就能撬起地球!当然,我们知道,光有支点还不够,还要有杠杆。

如果说,1998年的房改是我国商品房市场发展的支点,那么预售制就是撬动商品房市场繁荣的杠杆。

如今,租购并举、共有产权等,正在逐步消磨支点;与此同时,杠杆也有被抽掉的风险——有媒体报道称,改革开放的前沿广东省正酝酿取消商品房预售制度,实施现房销售。

从国外经验来看,那些预售占主流的地区房价更容易居高不下;而实行现房销售的,鲜有房价不稳定的。

此前中央已强调了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。取消预售制,实行现房销售是大势所趋。如此一来,现有的诸多玩法都要变革,整个行业将会发生剧变……

由香港舶来的预售制,推动了内地商品房市场的大繁荣

如今,人们对买期房已经习以为常了。然而,这其实是近代才有的事情。1952年以前,全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的。显然,一般的民众想要买房极难,城里的居民只能选择租房住。收租其实也是一门不错的生意,欧美有很多案例,现在国内资本也蜂拥进入到长租公寓领域也是明证。可是,当时香港国际鸿星集团吴多泰认为靠收租,回笼资金的速度太慢了,于是琢磨着尝试分层出售。显然,这比整栋出售的门槛大为降低。但一次买一层,对很多普通工薪阶层来说同样是不可承受之重。

1953年6月,霍英东和妻子吕燕妮合股465万元,成立了“霍兴业堂置业有限公司”,并拿下了油麻地四方街的地,建100多幢住宅楼宇,合共600多个住宅单位。如此庞大的规模仅靠分层卖楼,很难“快周转”。

1954年,霍英东苦思冥想,想出了妙招(当时还征询过律师的意见确认可行)——编印了香港历史上第一份售楼说明书向潜在买家派发,售楼说明书详细介绍楼盘情况,并向市民推介分期付款买楼的新方法:第一期先交总楼价50%的订金,第二期落妥交10%;然后,按进度交第三期、第四期……直到付清。

由于这种模式极大地降低了购房门槛,因此造成了比分层售卖更大的轰动,四方街项目开售的第一天,买房的人蜂拥而至,买到名额的人随手一转就能加价卖出获利,100多栋房很快就卖完了。

这两件事一直被霍英东视为平生得意之作。他自己曾这么说:我的事业真正发展,始于1954年,我首创了预售分层楼花……

1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行了规范管理。之后,经过市场不断调节、完善,不仅分层出售变为分单元出售,而且分期付款的首期也降至总楼价的10%~20%。整个物业市场变得十分狂热,新楼盘一出就秒光。

1987年,深圳才进行首次土拍。因此,住房制度改革初期,内地既缺经验又缺资金,整个房地产市场的所有模式几乎都是照搬了香港,这其中就包括商品房预售制度——这一制度由1994年颁布的《城市房地产管理法》确立,并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年,建设部根据这一立法发布第40号令,在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定(之后在2001年及2004年进行了两次修订),预售制成为国内商品房销售的主要形式。

别的行业基本都是先干活后收钱,比如华为的手机、格力的空调,都要卖出去一段时间以后才能收到货款。但预售制使得房地产行业先收钱后干活,而且普遍18个月之后才交货。从本质上看,商品房预售制度是房地产开发企业一种重要的融资手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率,降低开发资金的使用成本。由于过去几十年来,内地房价一路上涨(如上图),使得商品房市场得到了大发展大繁荣。

过去30多年里,内地累计开发超过400亿平方米的房子,其中60%以上是住宅,在改善人们居住品质的同时,也让一大批开发商赚得盆满钵满。此前,孙宏斌在一次会议上谈到这个问题,做了一个很贴切的论述!他说:为什么很多(做房地产的)人都挣很多钱,因为它容易做规模,因为它有杠杆,因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款!

取消预售制是大势所趋,目前加快推进的意图明显

预售制解决了开发商资金不足的问题,增大了住房供给;土地财政,还充实了地方政府的钱袋子,为我国城市化建设和经济发展,积累了原始资本。然而,随着时间的推移,这一制度也暴露出越来越多的弊端。

和香港的“卖楼花”及国外一些国家的住房预售制度相比,中国内地的住房预售制度的最大特点是:1、在交房之前购房者就支付全款,2、购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。这使得一些开发商只重销售,不重品质。一些地方的房企甚至刚拿到地就刚开盘销售。典型的有“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题,甚至有开发商因资金链断裂导致项目烂尾,损害购房人的合法权益。

现实中,因为上述种种问题,出现大量的维权。由于已经付了钱,维权中业主往往处于弱势的地位。在市场上行周期中,这一矛盾往往伴随着房价的上涨而慢慢消弭;而在当前这种房价保持平稳和局部下跌的形势下,冲突则进一步被放大。

2016年4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。同年5月3日,深圳市规划和国土委员会官微发布公告称,按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求,深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。

去年宿迁、成都等地陆续发文,明确现房销售的时间,更多的地方政府则鼓励现房销售。

几乎每个地方出台相关政策或推进试点,都会引发一波讨论,只不过激烈程度不同而已。好似这是一个非常新鲜的事情。

事实上,早在2005年,中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》就指出,预售制加剧了消费者超前购房和投机的行为,建议考虑取消房屋预售制度,改期房销售为现房销售。自此以后,取消商品房预售的呼声不时传出。根据公开报道,2006年和2007年,均有数十名人大代表和政协委员联署签名提案,建议取消商品房预售制度。

2009年底的住房和城乡建设部工作会议上,时任部长姜伟新也在工作报告中提出,要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。

虽然过程中没有一个地区真正取消预售制,但是事情正在起变化。前面提到的试点就是很好的例子。此外,深圳市规划和国土委员会官微当时发布公告还表示,将进行跟踪采集数据,分析对市场产生的影响,并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。换句话说,深圳当时的试点,是在为取消预售制做准备……

如今,种种迹象表明,取消预售制的步伐在加快。

商品房取消预售制是房地产市场走向成熟的标志,中国房地产经历几十年的快速发展,整体上已经告别了短缺,进入平缓发展期,从大方向讲,预售制度应该逐步退出历史舞台。

取消预售制将使得90%的房企倒闭,利于推进租售并举

根据美国经济学家道格拉斯·诺思提出的“路径依赖”理论,一旦一个人进入某一路径(无论是“好”的还是“坏”的),就可能对这种路径产生依赖。一个国家和地区如此,一种制度也是如此。过去几十年里,我国商品房市场就是沿着预售制等的路径一路飞奔的,可以说,预售制等一系列制度是培育我国商品房市场繁荣之花的土壤,如今这一土壤要被铲除掉,行业将会发生剧变。

首先,行业的洗牌会加速。

如上所说,预售就是一个加杠杆的过程——一些开发商将购房者的预付款用于别的投资项目,通过购房者按揭又得到了银行的贷款。一般来说,房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、贷款、购房者的预付款,其中,自有资金、购房者的预付款平分秋色,各占总资金的四成左右。预售相当于开发商获得一大笔无息贷款滚动使用,可以极大地增加利润。由于开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者预付的房款,即可实现“空手套白狼”的经营模式。早在2007年左右,全国开发商数量就已经有七八万家之巨,2008年金融危机之后数量略有下滑,但很快又恢复增长,截至2016年,全国还有9万多家开发商,导致市场上劣币驱逐良币,不利于行业的健康发展。

去年的两会上,许家印就提议“完善房地产开发商企业资格认证,改变目前有钱就能进入房地产的现状”。

去杠杆加上空前严厉的调控,使得很多前几年激进的开发商资金链紧绷,业内不时传出裁员或无法发放工资的消息。一旦取消预售制,将会进一步挤压开发商的资金链条,无论是中小房企还是千亿巨头,只要杠杆太高,都会立刻变得捉襟见肘,高周转模式是别想了,能活下去就不错了。由于取消预售制是大势所趋,即便是试点,看这阵势也有望在更多地方落地开来。未来,房地产行业的整合和大洗牌可能会来的会更快一些,郁亮说转折点到来了不是没有道理的……

也正因为如此,预售制的取消,不会是一步到位的,而会是先试点后推广,逐步推进的。否则以我国房地产行业的高负债率,直接取消的话,房地产行业立马就完了!

其次,购房者可以买得更放心,住得更舒心。

商品房预售制度下,购房者还没看到房子就交了钱,一旦房子出现问题,在我国目前的法律框架内,对开发商的惩罚措施十分有限。取消预售制改为现房销售之后,购房者可以眼见为实、货比三家。

如此一来,开发商和银行会更加审慎地对待开发项目,更重视风险防范。不仅有助于抑制地价和房价的非理性上涨,而且可以有效地规避了开发商拖欠工程款、项目烂尾、质量问题频发等。可以促使更多房企做好产品,而非为了冲规模房企产品质量。一些劣质的开发商则会被无情的淘汰。

至于一些反对者提出的,采用现房销售以后,开发商的资金压力更大,为了降低成本会更加偷工减料,使得产品质量更差。大面积的烂尾楼会出现,而且供应量的减少,会导致房价的暴涨等等……以上都是无稽之谈。第一,现房销售之后,质量差的产品会被购房者用脚投票;第二,如上所说,取消将会是逐步推进的,不会造成开发商大面积的资金链断裂,形成烂尾楼,供应量不会明显下降,又何来房价暴涨?!

事实上,预售制才是推动房价暴涨的“元凶”。因为购房者买期房,通常都是打赌房地产价格会继续上涨,这使得预售制度成为实现集体上涨心理的最佳推动力。

最后,利于推进租购并举。

党的十九大报告提出通过“租购并举”,实现住有所居的美好梦想。可是,太多的人就像当时香港国际鸿星集团的吴多泰,认为靠收租,回笼资金的速度太慢了,总想着卖完房子收钱最方便、省事。这样一种逻辑下,赚得盆满钵满的开发商,直管拿地、盖房、买房,而对后端的服务则一直不太重视。这与“美好生活”的愿景背道而驰。

这甚至延伸到了租赁市场。最近,由我爱我家原副总裁胡景晖被公司“切割”离职引发关注的长租公寓,暴露出了诸多弊端。资本为了做大规模,抢夺房源一定程度上推高了租金;快速装修完之后即出租,危害了租客的身体健康。至于利用租金贷等,提前套现房租,更是与开发商在各个环节加杠杆有得一拼。

如今,租金收益率低,跟房价持续暴涨紧密相关。国外经验表明,现房销售比预售更有利于楼是的稳定,这也符合当下中央调控的主基调。

同时,现房销售下,开发商将告别当前的暴利,靠做好产品,持有经营收取租金获利,将变得更有吸引力,有利于租售并举。

小结

商品房预售制度运行到今天,显然是利大于弊,但其也并非一无是处。资金监管、房屋质量和烂尾问题等的产生,是预售制度不完善、监管不健全造成的,理论上可以通过制度的完善加以解决的。即便取消商品房预售制,如果行政监管不力,同样会出现新的问题,这尤其值得注意。

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