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申博娱乐总代理最高佣金:住建部辟谣取消商品房预售征询意见 开发商集体松了一口气

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周五楼市预售制度调整消息,引发市场对于地产行业洗牌关注。不过住建部在9月21日晚间辟谣称,取消商品房预售征询意见情况并不属实。

据Wind统计,未来三年房企债券到期规模将达1.58万亿元,资金压力加剧房企分化,开发商们尤其是中小开发商,可以暂时松一口气了。

住建部辟谣:取消商品房预售征询意见情况并不属实

据澎湃新闻报道,9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。

“关于商品房预售许可事项调整”的材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

广东省房协相关人士向中国经营报记者表示:“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”

据了解,该《通知》称,日前,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》,根据疑似住建部发的函文要求,按照国务院办公厅有关要求,对现有行政许可事项进行清理和论证,并对已取消下放落实情况进行一次全面评估。其中第三点标明,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

若取消商品房预售许可会对楼市造成哪些影响?住建部房地产市场监管司相关人士向中国经营报表示,向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售,全面实施现售征询意见情况并不属实。“没有,该情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。”

现房销售对资金要求更大

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,若是取消商品房预售许可,进入到房屋现房销售模式,那么就进入到“一手交钱、一手交货”的模式。

在严跃进看来,在此类模式下,房屋质量问题会减少,开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题,也会消失。“在现房销售模式下,或也会减少各类行政审批。部分政策是预售制度下的,若是现房交付,其实房子质量和具体情况是购房者可以看到的,不存在各类违约猫腻一说,若是从法律层面看,未来就没有预售一说,而是直接现房认购和直接交易。”

同策研究院研究总监张宏伟则表示,在现房销售模式下,现房销售价格会比期房更贵。“开发商在规划中承诺的配套在期房没办法看到这些问题,现房则能看到问题,但开发商成本也会增加,比期房价格要贵。”

对于企业而言,严跃进表示,现房销售的模式下,房企销售应该有更强的更严格的财务约束。“因为对于过去来说,类似30层的房子,开发商建造到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金弱的房企,可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕,所以从这个角度看,对于此类房屋建造的资金考核压力就很大,资金弱的房企是无法进行开发投资的。”

张宏伟认为,现房销售因为杆杠少了或没有了,市场竞争度会进一步下降。“中小开发商很难接受这种状况,中小开发商资金链问题会增加,大鱼吃小鱼状况接下来会进一步增加。”

中原银行首席经济学家王军表示,取消预售制后,房地产行业大洗牌会来得更快。王军分析,取消预售制会进一步挤压房地产企业的资金链条,部分中小房企的融资困难问题会愈加严重,高周转的模式难以再现了。未来房地产行业的整合和大洗牌可能会来的会更快一些,市场的清算和出清要从房地产行业开始了。

中国网援引中原地产研究院首席分析师张大伟观点表示,取消预售制度,短期看可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企、大企业,但对小企业来说是灭顶之灾,因为会加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。

早在2016年8月份,为给土地市场降温,江苏南京就发布了现房销售政策,规定当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

不过,据中国证券网报道,南京市7月份挂出的土地出让条件显示,己无“土地竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售”的要求,业内人士认为,这一政策的变化,对开发商而言,开发成本会有所降低,拿地积极性会提高;对政府而言,可以进一步加大租赁住房的供应,落实购租并举的政策。

未来三年债券到期近1.6万亿

从市场分析来看,房地产预售制度调整,将对房企资金链形成明显考验。更为严峻的是,房企正逐步迎来偿债高峰期。

截至目前,房地产行业存量债券数量2184只,存量规模2.18万亿元,其中未来三年到期规模1.58万亿元,占比72.48%。

而据Wind统计显示,2019年、2020年、2021年三年的地产债到期规模分别将达4102.68亿元、4673.71亿元、6613.45亿元,分别较2018年到期规模增加4.94%、19.55%、69.17%,考虑到当年发行并到期的短期债券,其实际增幅还将更高。

而即使是上市房企,当前杠杆率也仍旧维持高位。

国信证券研报统计,2018年上半年,A股上市房地产公司有息负债合计31156亿元,较2018年一季度增长3%,同比增长22%。

负债率方面,板块整体剔除预收款的资产负债率为73.0%,较2018年一季度基本持平,较去年同期提升1.2个百分点;板块整体净负债率为104%,较2018年一季度下降6个百分点,较去年同期提升1.7个百分点。

报告认为,A股上市房企债务结构较一季度有所优化,但整体负债水平仍处于历史高位。

发债规模“量升价涨”

调整政策未见放松,债务压力不断加大,在此情况下,众多房企开始加速融资。

Wind统计显示,今年以来,国内地产债发行数量529只,发行规模4554.81亿元,规模同比去年增幅达51.34%,且超过2017年全年规模。

2017年国内地产债发行数量447只,发行规模3747.74亿元。

海外方面,房企发债同样放量。Wind统计显示,今年以来,房企已至少发行94只海外债,合计发行规模388.42亿美元,较去年同期攀升18.70%,并刷新历史新高。

发债量攀升同时,发行利率也是水涨船高。

据第一财经,本周四(9月20日)有多家房企宣布发债,最高的一笔年息已达12.5%。

其中,正荣地产宣布拟发行新票据,本金总额为2.8亿美元,将于2021年到期。新票据是为了偿付现有债务,但也有可能因为不断变化的市场调整计划,重新分配所得款项净额的用途。

值得关注的是,正荣地产此笔美元票据年息已高达12.5%,且预期能获得的标普及穆迪评级分别为B-和B3。

富力也宣布发行3年期的美元优先票据,年息是8.875%,用途是离岸再融资,预期将由惠誉评级评为BB-。

今年9月以来,富力密集融资,此前已于7日、12日、18日,通过发行2018年第一期、第二期、第三期资产支持专项计划,合计拟发行总金额达122.21亿元。

而今年上半年,富力地产成功发行合共12.5亿美元的境外美元债券,并通过超短期融资券、公司债券及其他融资渠道筹集资金约110亿元。

据富力2018年中报,报告期末,公司净负债比率较2017年末升17.9个百分点至187.5%,而可用现金及等价物为187.78亿元,占短债比为41.84%,中间尚存187.75亿元缺口。

安信证券统计,在中大型房企扩张的同时,房企杠杆比率亦随之上升。目前行业平均净借贷杠杆比率在2018上半年约88%,其中大型房企约62%,而中型房企约94%。

报告分析,杠杆比率在中型房企的升幅比较快,这是因为中型房企都希望在资金链的逆境中,积极做收并购以扩大自身占有率的策略。未来高杠杆的情况在企业扩张的环境下会持续一至两年时间。而企业内部资金链的管理就成了未来两年优胜劣败的关键。

房企加速转型

面对市场压力,房企积极融资同时,也在寻求其他机会。

万科董事会主席郁亮近日在万科南方区域9月月度例会上讲话表示,“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折点实实在在到来了。我们曾经相信不会出现的东西都在出现。在这一背景下,必须进行战略检讨,在这特殊时期,必须‘收敛’和‘聚焦’。”

国家统计局此前数据显示,1-8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资54114亿元,增长14.1%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.7%。

而包括万科在内的众多房企已开始逐步转型。

万科此前发布的2018年中报显示,2004年至今,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科方面表示,2018年将租赁住宅业务确定为核心。住房租赁市场已经成为受资本追逐的“风口”。

“去地产化”甚至开始成为口号,这点从房企更名上可以明显看出来。

保利地产9月17日发布公告,其公司名称拟由“保利房地产(集团)股份有限公司”更为“保利发展控股集团股份有限公司”。

而今年1-9月,万科集团旗下深圳、上海、广州、成都、重庆、南京等地的城市分公司更名,如“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

新浪财经文章表示,2017年至2018年国内已有18家房企更名,除了保利发展与万科城市公司,还有万达、龙湖、中骏置业、合景泰富、中航、美的、朗诗、时代中国、力高(更换公司简称)等。

A股地产板块重获主力增持

楼市调整预期加重同时,A股地产板块却表现强势。

周五收盘,A股申万地产板块涨幅2.91%,其中中粮地产涨停,万科涨逾7%。

资金走势方面,最近一个月,申万地产板块获主力资金净流入规模达27.02亿元,成为净流入规模最高的板块。其中,仅本周净流入规模就达28.84亿元。

据第一财经消息,目前有关部门正在紧锣密鼓地制定住房贷款利息或者住房租金等6项个税专项附加扣除的细则。个税专项附加扣除将会采用一定限额或定额标准。

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责任编辑:fangdong
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