网易首页 > 申博太阳城亚洲微信支付充值 > 正文

88必发游戏免费注册:林采宜:中国的房地产现在站在喜马拉雅山上

2017-08-14 07:17:43 来源: 网易财经 网易号 举报
0
分享到:
T + -

网易财经8月10日讯  2017网易经济学家年会夏季论坛今日在北京举行,本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”,数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛,讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

在寻找中国“漂亮50”分论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜表示,中国的房地产现在站在喜马拉雅山上,往哪边走都是往下走。她认为,房价过去十年的暴涨不等于未来十年的暴涨,其实房市和股市一样,有涨必有跌。她列出了四个理由证明,中国的地产已经结束了暴涨时代,分别是人口因素、城镇化、收入因素、信贷环境。

以下是发言实录:

主持人:谢谢刘煜辉先生为我们作出非常精彩的演讲。

接下来掌声有请国泰君安首席经济学家林采宜女士为我们带来精彩的主题演讲。

掌声有请。

林采宜:我也是一直说要来演讲,但没想到把我安排在这个部分,我是讲房地产的,被放错地方了,希望下面的演讲不要让大家感到失望。

我今天讲的是所有行业里跟宏观有关,跟产业也有关的中国的房地产是不是会出现拐点,我个人认为中国的房地产现在站在喜马拉雅山上,往哪边走都是往下走。

理由是什么呢?为什么说中国的地产已经结束了暴涨时代,理由有四个:

第一,在过去15年,大家知道地产是从2001年开始启动的,然后不断加速,大家看看地产启动的前提条件是什么。首先,房子是用来住的,从居住属性来看,在过去15年人口因素是非常核心的因素,60、70后、80初进入婚育高峰,他们对住房的刚性需求和改善性需求拉动了过去这一轮长达16年的地产牛市,这是人口因素,既然房子是人住的,没有人,谁来住房子呢?

第二,除了生育人口的自然高峰以外还有农村迁移到城镇的城镇化,在过去16年,我们的城镇化率从36.22%上升到57.35%,这21个点的城镇化率意味着什么?意味着大量农村人口涌入城镇,对城市的住宅构成了一个实际需求。

第三,收入因素,2000年到2016年,16年中城镇居民的收入增长了5.45倍,这是平均可支配收入。这些增长背后每年的复合增长超过11%,所以人口的增长、人口的流动、城市化率加上居民收入的增长是过去地产周期繁荣最坚实的基础,也就是“房子是用来住的”概念。

接下来房地产还有第二层属性,除了消费属性它还有投资属性,其实房子也是用来炒的,炒房的也不乏其人,炒房的条件是货币环境,大家看看过去16年,货币供应量从12.7万亿增长到去年年底的155万亿,我们的货币增长了多少?十倍都不止,也就是说每年M2的年复合增长率是16.9%,很多地方的房价其实还没有跑赢印钞机呢,印钞机效应。

第四,信贷环境,大家知道公积金制度也是最近几年推起来的,还有低于标准利率,打九折、打八折甚至打七折的住房按揭贷款利率。宽松的货币条件、宽松的信贷环境,这是房子用来投资的一个很基本的条件,因为你持有它的成本在那里。

上面讲的都是需求的因素,过去15年,整个市场的需求是非常强劲的,首先是居住需求,其次是投资需求,在供给端我们看到的是土地供给始终被地方政府所把控,对住宅用地审批的严格,无论主观还是客观实际上都在不断推高房价。

未来这个条件还存在吗?很多人说“你看,不买房现在后悔了吧?”过去十年你都可以这么说,但过去十年的暴涨不等于未来十年的暴涨,其实房市和股市一样,有涨必有跌。

未来十年整个环境和过去十年非常不一样,先看看人口,在过去十年,人口每年的增长大约是1500万,我指的是2012年以前,那时候是70后和80初,70后和80初的人口增长是每年1500万,但未来十年我们的人口增长可能只有960万,人口增长下降了40%,很多人说考虑人口增长有没有把二胎考虑进去?考虑进去了,韩国、日本、台湾都没有生育限制,但由于经济的发达、社会的进步,在他们这样的社会结构下平均的人口增长率是1.22,现在我们如果放开二胎,即便是达到平均水平,我们的生育率也就是从目前独生子女制度下的1.0,增加到二胎,甚至更宽松的生育环境下,1.22,就增长率大概是20%左右,在这个估算下,未来十年每年的人口增长就是900万左右,也就是说,“房子是用来住的”,每年1300万对的结婚人数(2013年数据)和每年800万对结婚人数对住房的需求是完全不一样的。这是三年以后,如果是五年以后、十年以后呢?可能每年就是500万对,甚至450万对的结婚人数。

你想,一年1300万对的结婚人数和一年四五百万对结婚人数对住房的需求是一样的吗?肯定不一样。

有人说,你说的是增长率,还有农村转移到城市的人口。大家看这张表格:

最近五年城市的常住人口,各位注意,我指的不是户籍人口,是常住人口,包括没有城市户籍的农民工、大学生和外国人、外地人,常住人口的增长从2011年开始进入了很低的区间,这里是北上广深天津五个城市,2015年的最新数据是130万,一个城市大概是20万常住人口。

二线城市怎么样?二线城市的数字在这张表格上,其实数据比一线城市还要悲观,像苏州、无锡、杭州,19个二线城市常住人口的增长总量只有200万,平均每个城市只有10万的增长数量。

再看看三线城市,三线城市最近五年的增长也依然是悲观,那也就是说,无论是一线城市、二线城市、三线城市,人没有了,人口大量下降,人哪里去了?被计划生育吃掉了。所以说80后、90后到00后,这20多年的计划生育制度不是没有后果的,后果就在所有城市常住人口的下降。

还有农村年轻劳动力悬崖式的下降,推动住房需求(的因素),居住性需求和改善性需求的人口因素出现了很大变化。

其次再看收入因素,从2000年到2016年,居民可支配收入增长了5.45倍,每年增长速度在11%%以上,但从去年开始我们居民的收入增长速度是下降的,这条趋势线往下走,降到6%左右,5%到6%的责任速度和11%到12%的增长速度,这是一个完全不同的对未来收入的预期,买一样东西很重要的因素,除了你现在口袋里有多少钱,还取决于你对未来收入的预期,消费是被支付能力和心理预期所支配的,为什么25岁的年轻人口袋里没钱他什么都敢买,但65岁的老人银行帐上有很多钱他还不敢买,这是因为他们的预期不一样,25岁预期未来收入是增长的,而65岁预期未来收入是下降的。

城镇居民收入增长速度的下降和他对房子支付能力是相对应的,和房子支付能力相对应的除了收入增长还有一个负债能力,大家看从2006到2016年,十年以来我们的居民总负债占可支配收入的比例从18上升到71,这说明你现在的负债率越高,未来继续拓展负债的空间就越小,这就是说你想借钱都没多少钱好借了,因为借钱是要还的。

再看看这个数字,2011年的时候,仅仅五年以前中国房屋销售还是有很多人付全款,房贷销售比只有17%,而现在已经涨到55%了,如果加上首付贷,二次按揭,目前居民房子的信贷和购房比例已经超过60%,甚至到65%,收入和人口未来十年都不是过去十年的样子,环境改变了。

再看看房子投资性的需求,也就是说“房子用来炒的”,炒房环境是不是发生了改变?大家看这张表格就看到了,2015年以来其实整个货币量在逐渐收缩,经历十几年暴涨以后,不说暴跌,但有一个“金融去杠杆”的过程,在这个金融去杠杆的趋势下,货币的收紧是必然,和货币收紧相对应的就是利率中枢的不断上移,这种趋势性的住房按揭成本的提高也会导致未来你投资性地持有房产成本大为增加,这是需求因素。

回头再讲讲供给因素,过去政府进行土地管制,有意无意捂着不卖,造成土地价格抬高,因此出台了一个政策,房地产销售周期小于6个月的显著增加供给,这个政策实行有什么后果,但有一点,地不会增加很多,但预期会增加非常多,因为目前户均住房套数是1.05,从总量来看,家庭和住房之间的配比是房子比家庭更多,所以大家就知道现在不是稀缺,如果说一线城市存在结构性稀缺,那么二线、三线、四线城市,尤其是三四线城市绝对存在结构性的剩余,这些剩余怎么办?这是我们要思考的。

所以我认为地产已经站在顶部,因为过去10年和未来15年我们所面临的整体环境,人口环境、收入环境以及货币环境都不一样了。

谢谢各位!

会议图集:

分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 热点
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

不雅检查涉事校长亡妻弟弟发声:姐姐遇害时已怀孕,该案至今未侦

新闻 遇害 侦破
|
梨视频
6小时前
6008 跟贴6008

美舰穿航台湾海峡,解放军东部战区回应中这句新提法耐人寻味!

新闻 台湾海峡 东部战区
|
东方网
20小时前
1149 跟贴1149

起底“美女蛇”劳荣枝:19岁遇见悍匪 身负7条人命

新闻 劳荣枝 杀人
|
梨视频
1天前
5798 跟贴5798

年仅47岁!上海一互联网公司员工猝死在健身房外,警方回应

新闻 健身房 互联网公司
|
新民晚报
8小时前
9177 跟贴9177

前央行行长:可考虑没收的贪官财产划入养老储备基金

新闻 戴相龙 养老
|
观察者网
5小时前
12268 跟贴12268

热解读丨两提“卡脖子”问题 这个重磅会议释放鲜明信号

新闻 习近平 总书记
|
央视网
5小时前
846 跟贴846

太疯狂!特朗普考虑用美军推翻大选 盟友吵成一团

新闻 唐纳德·特朗普 白宫
|
南方+
4小时前
14911 跟贴14911

女子豪宅被剧组侵占拍摄 被告律师:房子未住没隐私权

新闻 别墅 样板房
|
钱江晚报
4小时前
71738 跟贴71738

10瓶饮料过期被罚55000元 超市:罚太重了 没法接受

新闻 超市 违法
|
现代快报网
5小时前
13689 跟贴13689

空姐曝黑幕!看完这些不可描述画面 你还敢坐飞机吗?

新闻 飞机 空姐
| 饭点资讯
1天前
30446 跟贴30446

彭斯宣布美太空军新名字为“守护者”,网友们开嘲了

新闻 彭斯 太空军
| 新京报
1天前
1664 跟贴1664

玉山公安破获新型涉黄案,已拘留6人

新闻 招嫖 卖淫
|
玉山公安
13小时前
16573 跟贴16573

这座浙江城市,99%的人念不对名字

新闻 其他 台州
| 城市漫游计划
2天前
278 跟贴278

太突然了!这家知名连锁店关门歇业…

新闻 预付卡 储值卡
|
我们的镇江
21小时前
493 跟贴493

贪官6年嫖娼200次 喜爱学生和模特 曾同时找2人服务

新闻 晏拥军 嫖娼
|
南粤政事
7小时前
2442 跟贴2442

已婚老师约女网友在学校发生关系!之后…

新闻 发生关系 性关系
|
潇湘晨报
22小时前
2473 跟贴2473

一场必死的空难 16名幸存者靠吃同伴尸体坚持了72天

新闻 幸存者 尸体
| 饭点资讯
22小时前
20348 跟贴20348

辛巴的名利场:婚礼砸千万请42明星 现场带货卖1.3亿

新闻 辛巴 张雨绮
| 饭点资讯
22小时前
39157 跟贴39157

"反华"可以有多"努力"?被这家澳大利亚智库惊到了

新闻 国防部 人权
|
观察者网
5小时前
37 跟贴37

北京:某演出观众人数超出核定人数 已立案查处

新闻 立案 王宁
|
北京青年报
4小时前
4 跟贴4

英国新冠病毒变异,伦敦封城上演“大逃离”

新闻 新冠病毒 变异
| 新京报
5小时前
549 跟贴549

河南鹤壁通报一儿童被狗咬伤致死:涉案犬只主人已被刑拘,犬只已

新闻 刑事拘留
|
界面新闻
1天前
5125 跟贴5125

关闭领事馆、驱逐外交官......美俄外交战又“杠上了”?

新闻 领事馆 外交
|
央视新闻客户端
6小时前
365 跟贴365

开放发展,合作共赢创新局(总书记擘画高质量发展)

新闻 总书记 习近平
|
人民日报
5小时前
78 跟贴78

2020,一起拼过春夏秋冬

新闻 2020
|
人民日报
5小时前
295 跟贴295

北京昨新增2例境外输入病例 其中一人有39名密接

新闻 影像学 流行病学
|
北京青年报
4小时前
80 跟贴80

14岁女生被性侵后自杀 嫌犯8次性侵还拍裸照炫耀

新闻 性侵 强奸
|
上游新闻
2天前
4 跟贴4

新闻周刊丨疫情多点出现 春节回家路还会顺畅吗?

新闻 食品安全 春运
|
央视新闻客户端
7小时前
2892 跟贴2892

荷兰发现英国新冠病毒新变种后 发布对英飞行禁令

新闻 变种 新冠病毒
| 海外网
11小时前
216 跟贴216

伦敦上调防疫等级后民众连夜出城,英媒:圣诞后或全国封锁

新闻 出城 英国首相
|
澎湃新闻
8小时前
585 跟贴585

分享!月壤开箱视频

新闻 唐志坚 嫦娥五号
|
央视新闻
1天前
1532 跟贴1532

女子花3万买12瓶茅台饮用后酒精中毒,店老板:回收难免失手

新闻 酒精中毒 假酒
|
梨视频
1天前
4199 跟贴4199

干得漂亮!台湾旅客核酸检测证明出现这4个字,不得入境大陆

新闻 台湾 旅客
|
环球网
1天前
11702 跟贴11702

唐山公布一密接者轨迹,曾与北京确诊病例同乘电梯

新闻 唐山 轨迹
|
北京日报客户端
12小时前
686 跟贴686

情况不妙?澳大利亚求生欲爆棚

新闻 澳大利亚 莫里森
|
北京日报客户端-长安街知事
2天前
974 跟贴974

又挑衅!台媒:台防务部门今日证实一艘美舰穿航台湾海峡

新闻 台湾海峡 防务
|
环球网
1天前
16 跟贴16

黄之锋涉嫌于去年参与非法集结,案件押后至明年1月再审

新闻 黄之锋 香港众志
|
环球网
2天前
10 跟贴10

台空军F16战机失踪1个月仍未寻获

新闻 战机 空军
|
央视军事
1天前
36 跟贴36

陆军举行晋升少将军衔仪式,11名军官晋升少将军衔

新闻 军衔 陆军
|
“人民陆军”微信公众号
1天前
159 跟贴159

美国驻阿富汗空军基地遭火箭弹袭击

新闻 火箭弹 阿富汗
|
央视新闻客户端
1天前
20 跟贴20

60段不雅视频流出,牵扯至少20个球员!台湾省职业篮球与学生篮球队全中招

准者篮球训练营
2020-12-20 14:28:34

中国南部传来一声巨响,国家发出警告,外媒:中国又开始了

娱乐琪姐
2020-12-20 11:48:04

张艺谋又携娇妻亮相,陈婷穿5万衬衫高级大气,这气质不输明星

mx八卦
2020-12-19 16:18:40

严重误判局势!当着全球的面,瑞典首相终于低头:我们是真做错了

沃沃
2020-12-19 16:53:32

台名嘴问年轻人“解放军打来你怎么办?” 回答是“投降啊”

环球网资讯
2020-12-19 23:50:22

英国卫生大臣:新冠病毒新毒株在英已经失去控制

海外网
2020-12-20 17:16:58

委内瑞拉官方视频显示军方在地堡中开采比特币以换取美元欧元现金

智能理财小助手
2020-12-19 16:35:55

好消息终于来了,中国人盼望已久的大规模新冠疫苗接种计划将启动

刘昕说历史
2020-12-20 11:35:07

历史上过目难忘瞬间:30岁的女王与梦露,30岁的赫本,33岁的李小龙

学,无止境
2020-12-19 22:19:05

张敏现身少林寺,素颜面无血色两腿细似竹竿,手戴骷髅头戒指抢镜

会火
2020-12-17 23:55:45

张召忠预言或将成真!中国再度突破一项顶尖科技,美国拦不住了!

八姐论八卦
2020-12-20 01:30:09

中国式扫黄运动为何治标不治本?

佣兵敢死队
2020-12-20 00:05:02

“女同事请我吃烤肉,为何她只吃生菜?”网友:她不方面明说!哈哈哈哈

八圈传播者
2020-12-20 09:39:21

快手网红赌博视频被爆,方丈,李舒克,王小国,豪情龙都在

全网新视点
2020-12-19 04:08:32

赵薇王鸥在小区拍戏,离开了滤镜都认不出来了,就是很普通的人!

小河才露尖尖角
2020-12-06 08:54:17

新冠疫情再传坏消息!钟南山发出提醒:病毒出现环境传人

烽火崛起
2020-12-19 22:43:52

奥巴马:我闺女男友住在我家狂吃零食 让我的账单增加了30%

民生百态谈
2020-12-20 09:16:34

24小时,美、法、德、日连传噩耗,多国警报拉响!中国已严阵以待

海纳新闻
2020-12-19 22:45:00

老婆是四胞胎姐妹,都结婚3年了,可我还分不清谁是她!有点尴尬

爽食走天下
2020-12-19 05:56:03

果然没有让中国人失望,16日,默克尔宣布重大决定,与华为有关

前沿时刻
2020-12-20 13:18:41
2020-12-20 21:08:59
+ 加载更多新闻
×

【TED】怎样学外语才最有效果?

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 申博太阳城亚洲微信支付充值
太阳城开户信誉最好登入 申博在线娱乐登入 www.11psb.com 申博在线 申博现金网直营 申博在线
菲律宾申博手机app版直营网 66msc申博登入 www.88psb.com 太阳城申博娱乐城登入 申博娱乐城直营网 www.8888msc.com
菲律宾太阳网娱乐登入 申博注册赠送体验金 申博138娱乐支付宝充值 百家乐微信支付充值 菲律宾申博手机app版直营网 菲律宾申博游戏直营网